Umowa przedwstępna ma zabezpieczyć interesy stron, które w później określonym terminie chcą zawrzeć umowę właściwą. W przypadku umów deweloperskich często wiąże się z wpłatą zaliczki. Co zrobić, gdy Deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań? Czy i w jaki sposób można ubiegać się o zwrot zaliczki?

Zagadnienie przedstawimy na przykładzie sprawy naszego Klienta, który odzyskał bezprawnie zatrzymaną zaliczkę od Dewelopera. Na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 23 lipca 2019 r. (sygn. XVI GC 218/19) oraz wyroku Sadu Apelacyjnego w Warszawie z 30 kwietnia 2021 r. (sygn. VII AGa 901/19).

Sprawa zwrotu zaliczki od Dewelopera

Klient Kancelarii (dalej: Powód) toczył wieloletni spór prawny z Deweloperem o zwrot nienależytego świadczenia w postaci zaliczki w kwocie 215 825,45 zł.

Powód zawarł z Deweloperem w dniu 12 listopada 2012 r. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na rzecz Klienta.

W postanowieniach umowy łączącej kontrahentów wskazano, że wraz z postępem prac Powód będzie zobowiązany do uiszczenia kolejnych części zaliczki, aż do zapłaty całości kwoty. Po zapłacie zaliczki w kwocie 215 825,45 zł, Powód odmówił wpłacenia następnej z uwagi na niespełnienie warunków jej wpłaty.

Warunkiem było osiągnięcie przez Dewelopera odpowiedniego stanu realizacji inwestycji. Powód odmówił zapłaty na rzecz pozwanego kolejnej zaliczki, wskazując, że nie został osiągnięty stan „surowy zamknięty” dla budynków będących przedmiotem umowy.

Deweloper na skutek działalności Powoda poinformował o skorzystaniu z prawa odstąpienia od umowy. Powód uznał odstąpienie od umowy przez pozwanego za bezskuteczne, w związku z czym domagał się dalszej realizacji inwestycji. Ostatecznie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast Deweloper sprzedał lokal będący przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej przez strony oraz nie zwrócił powodowi zaliczki w kwocie 215 825,45 zł.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna należy do instytucji prawnych występujących bardzo często w relacjach z deweloperami. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną.

Do takiej sytuacji może dojść, gdy strony zainteresowane nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy, stan postęp prac Dewelopera jest niewystarczający do zawarcia właściwej umowy sprzedaży nieruchomości.

Art. 389 § 1 k.c. określa, że umowa przedwstępna, aby mogła być skuteczna, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo: zawierając umowę przedwstępną dotyczącą umowy sprzedaży, należy zawrzeć w niej informację o przedmiocie i jego cenie.

Więcej przeczytają Państwo w naszym artykule o umowie przedwstępnej.

Zaliczka w umowie przedwstępnej

Podczas zawierania umowy przedwstępnej przyszły kupujący wpłaca część kwoty, która stanowi zaliczkę.

Wpłacona kwota pieniężna ma na celu zabezpieczenie interesów stron oraz zalicza się na poczet całej kwoty, na którą umowa opiewa. W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie zostałaby zawarta, Deweloper ma obowiązek zwrotu świadczenia nienależnego, czyli pełnej kwoty zaliczki.

Zwrot zaliczki w sprawie z udziałem Dewelopera

Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął odmienne stanowisko wobec zagadnień przyjętych przez Sąd I instancji. Przyjął, że niezwrócona Powodowi zaliczka w kwocie 215 825,45 zł stanowiła świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c., które podlega zwrotowi.

W powyższej sprawie brak sprzedaży lokalu, który był przedmiotem umowy, spowodował obowiązek zwrotu zaliczki wpłaconej deweloperowi. Pozwany bowiem dokonał sprzedaży innemu podmiotowi lokalu, którego dotyczyła umowa stron. Z racji, iż powód nie może liczyć na zawarcie z deweloperem umowy przyrzeczonej ten winien zwrócić powodowi uiszczoną zaliczkę.

Sąd Apelacyjny określił, że wpłacona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki, ponieważ docelowa umowa nie została zawarta.

Tym samym Sąd Apelacyjny uznał argumenty przedstawione w apelacji za przekonujące i zasądził wszelkie roszczenia na korzyść Powoda. Zobowiązał Dewelopera do zwrotu pełnej kwoty zaliczki w kwocie 215 825,45 zł wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwrot kosztów procesu w obu instancjach.

Umowa przedwstępna z deweloperem – o czym pamiętać?

W relacjach z Deweloperami muszą Państwo pamiętać o:

  • zawarciu w umowie zobowiązania Dewelopera do wybudowania nieruchomości, wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności na Kupującego,
  • informacjach o parametrach technicznych nieruchomości, budynku, jego usytuowania, powierzchni, czy materiałach użytych przy jego budowie,
  • wskazaniu precyzyjnego terminu lub etapu inwestycji, kiedy zobowiązani jesteście Państwo wpłacić część, bądź całość kwoty,
  • konsekwencjach zawarcia umowy przedwstępnej,
  • możliwości dochodzenia przed sądem zwrotu zatrzymanej przez Dewelopera zaliczki, jako świadczenia nienależnego, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej,
  • zawarciu w treści umowy zapisów, które zagwarantują odpowiedzialność Dewelopera na wypadek niedotrzymania ustaleń określonych w umowie,
  • dokładnym przeanalizowaniu umowy wraz z załącznikami, którą zawarliście Państwo z Deweloperem. W razie wątpliwości lepiej zasięgnąć pomocy u profesjonalnego pełnomocnika lub poprosić przedstawicieli Dewelopera o wyjaśnienie niezrozumiałych zapisów umowy,
  • dokumentowaniu wszystkich czynności realizowanych przez Dewelopera oraz przechowywaniu dokumentów otrzymanych w związku z zawieraną umową,
  • sprawdzeniu, czy Deweloper rzeczywiście działa pod zorganizowaną formą i nie mają Państwo kontaktu z nierzetelnym kontrahentem,
  • zawarciu umowy we właściwej formie, aby Państwa umowa była skuteczna oraz wykazywała odpowiednie walory dowodowe.

Kancelaria Radców Prawnych Bąk i Dębiak s.c. w sprawie przeciwko Deweloperowi uchroniła Klienta Kancelarii przed stratą finansowego wkładu własnego.

Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią w sprawach związanych z prawem nieruchomości.

Tomasz Czaplicki