Umowa przedwstępna w stosunkach między przedsiębiorcami

Przedmiot umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jako instytucja prawa zobowiązań ma szerokie zastosowanie w praktyce obrotu między przedsiębiorcami. Sens zawierania tego typu umów objawia się w dokonywaniu czynności przez przyszłych kontrahentów, którzy mają zamiar związać się stosunkiem zobowiązaniowym w przyszłości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną. Do takiej sytuacji może dojść, gdy strony zainteresowane nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy, czy nie spełniają wymogów wynikających z przepisów szczególnych.

Charakter umowy przedwstępnej

Art. 389 § 1 k.c. określa, że umowa przedwstępna, aby mogła być skuteczna, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Takie zastrzeżenie odsyła nas do przepisów regulujących konkretne umowy nazwane w przepisach kodeksu cywilnego.

Jako przykład możemy obrać sobie regulacje umowy sprzedaży. Gdyby przyjąć, że umową przyrzeczoną byłaby umowa sprzedaży należy ustalić jej essentialia negoti, czyli elementy przedmiotowo istotne, które determinują skuteczność umowy. W przeciwnym wypadku do umowy przedwstępnej zastosujemy sankcję bezwzględnej nieważności umowy.

Obowiązkiem stron umowy przedwstępnej przy zobowiązywaniu się do zawarcia umowy sprzedaży będzie określenie przedmiotu oraz ceny, którą to kupujący zapłaci za towar. Zgodne z utrwalonym orzecznictwem powołując się na wyrok SN z dnia 28.10.2010 r. II CSK 2019/10, umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna.

Wzajemne postanowienia mogą być oczywiście szersze niż sam essentialia negoti umowy, nie istnieje żadna sankcja za tego typu klauzule, gdy są dozwolone w zakresie zasady swobody umów.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest istotnym zagadnieniem dla kontrahentów, którzy planują swoje kroki biznesowe. Określenie terminu będzie zależne od tego, jaki jest charakter umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z umową dwustronnie zobowiązującą uprawnienie do określenia terminu zawarcia umowy będzie przysługiwało obu stronom. Przykładem umowy wzajemnej, będzie wspominana już umowa sprzedaży, gdzie świadczenia obu stron, przynajmniej w samym założeniu powinny być swoim odpowiednikiem. Powinny niejako samodzielnie równoważyć wysokość zobowiązania dla obu stron.

Oczywistym jest, że sama relewantność świadczenia będzie dla każdej ze stron czymś zupełnie innym i nie powinno kierować się samym tylko rachunkiem gospodarczo – ekonomicznym. Zakupując wycofane monety (numizmaty), kolekcjonerzy płacą swoim kontrahentom kwoty w walutach obowiązujących. Z czysto teoretycznego punktu widzenia będzie to nierentowne, bo zamieniamy pewną sumę obowiązujących znaków pieniężnych za wycofane z obiegu monety, które dopiero dla osoby zgłębionej w temat numizmatyki będą stanowiły dużą wartość. Strony mogą jednostronnie, lub wspólnie określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, który będzie dostosowany do specyfiki umowy, zapewni stronom przygotowanie do zawarcia umowy, a co istotne umożliwi bezproblemowe, terminowe wykonanie zobowiązania, którym będą związane.

Termin wyznaczany jest przez jednostronne oświadczenie woli strony, a określenie terminu nieodpowiedniego będzie prowadziło do nieważności takiego określenia. Należy pamiętać, że gdy obie strony skorzystają z uprawnienia wyznaczenia terminu, wiążącym oświadczeniem ze strony kontrahentów będzie to złożone wcześniej.

Bardzo często w praktyce stosunków gospodarczych zdarza się, że strony nie wyznaczają terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zaniechanie ustalenia terminu na rok od zawarcia umowy przedwstępnej będzie czyniło bezskuteczność zawarcia umowy przyrzeczonej. Uwagę zwraca fakt, że przepis ten stanowi ius cogens, a zatem nie jest możliwa modyfikacja tego zastrzeżenia poprzez zgodną wolę stron.

W sytuacji, gdy umowa przyrzeczona będzie stanowiła umowę jednostronnie zobowiązującą – taką, która zobowiązuje tylko jedną stronę zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczenie terminu zawarcia umowy będzie domeną tylko podmiotu, który ma złożyć w przyszłości stosowne, umówione oświadczenie woli.

Roszczenia z tytułu uchylania się od zawarcia umowy przedwstępnej

Strona niezadowolona z faktu, że jej kontrahent pozostaje w zwłoce z zawarciem umowy przyrzeczonej, dysponuje narzędziami do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem w zakresie odszkodowania oraz żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce prawa zobowiązań musimy wyodrębnić roszczenie odszkodowawcze obejmujące ujemny interes umowny. Nie jest to odszkodowanie sensu stricte, lecz roszczenie o naprawienie szkody w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W praktyce mogą to być roszczenia o zwrot kosztów:

  • negocjacji,
  • dostawy,
  • transportu,
  • prowadzenia badań,
  • poszukiwania dalszych kontrahentów.

Warto pamiętać, że strony mają możliwość odrębnej regulacji w tym zakresie i rozszerzenia odpowiedzialności stron z tego tytułu. W praktyce strony mogą objąć zakresem odpowiedzialności takie straty, jakie poniesiono nie tylko w związku z procedurą zawierania umowy, lecz także te, które powstałyby w następstwie zawartej umowy (dodatni interes umowny strony). Ponadto strony w razie niezawarcia umowy ostatecznej mają możliwość zastrzeżenia klauzuli o karze umownej.

Przeczytaj też artykuł o zwrocie zaliczki od dewelopera wpłaconej w ramach zapisów umowy przedwstępnej.

Możliwość żądania zawarcia umowy

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej jest drugim roszczeniem, które przysługuje stronie, która liczyła, że dojdzie do zawarcia umowy. Ten środek obwarowany jest jednak szczególnymi przesłankami. Aby móc domagać się zawarcia umowy, w umowie przedwstępnej muszą zostać określone przedmiotowo istotne elementy umowy, takie jak cena, przedmiot zakupu, gdy mówimy o umowie sprzedaży. Ponadto spełniona musi być forma, jaka przewidziana jest dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

Za przykład możemy się posłużyć umową zobowiązującą przedłużenia użytkowania wieczystego. Dla tego rodzaju czynności prawnej konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Dopiero zawarcie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przyszłego przedłużenia użytkowania wieczystego dokonanego w formie szczególnej będzie umożliwiało dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, w razie zaniechań jednej ze stron. Należy pamiętać, że owe roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Niewątpliwie instytucja umowy przedwstępnej jest istotna dla praktyki obrotu gospodarczego. Zawieranie takich umów stanowi możliwość lepszego przygotowania się do realizacji postanowień wynikających z przyszłej umowy. Przedsiębiorcy wykorzystują umowy przedwstępne w celu sprawdzenia rynku, przeprowadzenia owocnych negocjacji ze swoimi przyszłymi kontrahentami. Muszą jednak pamiętać ze środków, które przysługują stronom przeciwnym tych umów, które mają na celu dochodzenie roszczeń powstałych w wyniku nadwerężenia ich wzajemnych relacji.

Tomasz Czaplicki

Źródła:
– Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U.1964 Nr 16 poz. 93); http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf [dostęp 09.03.2021 r.]
– Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.) Komentarz do Ustawy Kodeks Cywilny, Lex 2019. https://https-sip-lex-pl.pulpit.uksw.edu.pl/#/commentary/587804653/602093/ciszewski-jerzy-red-nazaruk-piotr-red-kodeks-cywilny-komentarz?cm=URELATIONS [dostęp 09.03.2021 r.]